店舗物件を契約する際のポイント

出店する飲食店や店舗の業種については、物件の大家さんと最初に話をする部分になるため、その業種で物件を貸してもらえるかどうかは最初に分かります。

物件を契約をする前に、最も注意しなければならないのは物件の設備です。特に電気、ガス、水道、ダクト・給排気が、容量的に問題ないかどうかに注意しましょう。

本当に良い物件とは?

内装業者から見た良い物件と、一般の方から見る良い物件は違います。内装業者から見た良い物件とは、設備が整っていて、設備工事が少なくて済む物件です。

設備が整っている物件ほど、内装工事の費用が安く済みます。

電気

電気容量が足りなければ、東京電力に配線の引き換え工事を頼みます。今は地下配線が多く、地下配線だと工事に1ヵ月半くらいかかるため、お金も時間もかかります。

また、マンションの1階・2階に飲食店が入る場合などは、マンション全体の電気容量の上限が決まっているため、大きな電力を使う業種は入れないこともあります。

焼肉屋や鉄板焼き店は、エアコンの台数が多く必要になるため、動力を使う電気の容量が足りず、物件契約後に出店できないと分かるケースもあるため注意が必要です。

ガス

ガス管が家庭用で細くて、飲食店や店舗として使い物にならなければ、道路を掘り返してガス管を入れ直すことになります。

申請してから1ヶ月近くかかりますので、お金だけでなく時間もかかってしまいます。

水道

マンションの場合は、水道管の引き込みの太さが決まってしまうので、出店できない業種が出てきます。

飲食店用の物件であれば、水道に関して問題が出ることは少ないですが、「オフィス仕様の物件だが飲食店も可」として、募集している物件には注意が必要です。

ダクト・給排気

ダクト(給排気)は、壁面に穴を開けて良いか、ダクトを屋上まで上げる必要があるか、消臭装置を付ける必要があるか、という点が問題となってきます。

窓があれば、窓の部分を潰してダクトを出すこともできますが、そうすると今度は消防法の関係で排煙設備が必要になる物件もあります。「店舗に対しての開口面積がどれくらいあるか」という数値を満たさなければなりません。

排煙が取れない場合は、店全体を不燃仕様にして、認定の通っているものだけで作らなければならなくなりますので、内装工事の費用が上がります。

物件契約で失敗しないためには?

物件契約前に、最低限以下のことは不動産屋に聞いておいた方が良いでしょう。設備容量や業種の制限で出店できないことが分かるケースは、実際にけっこう多いです。

  • その物件でやりたい業種ができるか?
  • 電気は何キロワットまで使えるか?
  • ガスは何号まで使えるか?
  • 水道管の太さは何ミリか?
  • ダクトは壁面に出して良いか?
  • ダクトは屋上まで上げなくて良いか?
  • ダクトは消臭装置を付けなくて良いか?
  • 内装制限などはあるか?

申請などが必要となり設備工事に時間がかかる場合は、開店スケジュールに間に合わないことにもなりかねませんので、そのあたりをしっかり把握しておくことも大切です。

物件を契約した後に、自分のやりたい業種が出店できないことが分かっても遅いです。まずは物件を押さえて、物件の契約前に内装業者に見積りを取ることが、物件契約で失敗しないコツです。

物件を押さえる際は、たいてい家賃1ヶ月分か、ある程度のお金を入れなければなりませんが、物件の契約後に出店できないと分かるリスクを考えれば、決して無駄な出費ではありません。

契約が不成立になった際に、手付金が戻ってくるかどうかは不動産屋によりますので、最初に確認しておきましょう。

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