物件を契約する際のポイント

物件を契約する前に、注意する点とは?

出店する飲食店(店舗)の業態については、一番最初に話をするので、大家さん側として、その業種で問題ないかどうかは契約前に分かります。

物件を契約をする前に、最も注意しなければならないのは設備面です。特に電気、ガス、水道、ダクト・給排気が、容量的に問題ないかどうかに注意しましょう。

本当に良い物件とは?

内装工事業者から見た良い物件と、一般の方から見る良い物件は違います。内装工事業者から見た良い物件とは、設備が整っていて、設備工事が少なくて済む物件です。

設備が整っている物件ほど、内装工事の費用が安く済みます。

電気

電気容量が足りなければ、東京電力に配線の引き換え工事を頼みます。今は地下配線が多く、地下配線だと工事に1ヵ月半くらいかかるため、お金も時間もかかります。

また、マンションの1階・2階に飲食店が入る場合などは、マンション全体の電気容量の上限が決まっているため、大きな電力を使う業種は入れないこともあります。

焼肉屋や鉄板焼き屋は、エアコンの台数が多く必要になるため、動力を使う電気の容量が足りず、物件契約後に出店できないと分かるケースもあります。

ガス

ガス管が家庭用で細くて使い物にならなければ、道路を掘り返してガス管を入れ直すことになります。

申請してから1ヶ月近くかかりますので、お金だけでなく時間もかかってしまいます。

水道

水道は、マンションの場合は規制がかかってしまうことがあります。引き込みの太さが決まってしまうので、出来ない業種が出てきます。

飲食店用の物件であれば、水道に関して問題が出ることは少ないですが、「オフィス仕様の物件」だが「飲食店も可」として、募集している物件には注意が必要です。

ダクト・給排気

ダクト(排気)は、「壁面に穴を開けていいかどうか」という問題が出てきます。

窓があれば、窓の部分を潰してダクトを出すこともできますが、そうすると今度は消防法の関係で排煙設備が必要になる物件もあります。「店舗に対しての開口面積がどれくらいあるか」という数値を満たさなければなりません。

排煙が取れない場合は、店全体を不燃仕様にして、認定の通っているものだけで作らなければならなくなりますので、内装工事の費用が上がります。

物件契約で失敗しないためには?

  • こういう業態をやりたいけど大丈夫か
  • 電気は何キロまで使えるか
  • ガスは何キロワットまで使えるか
  • 使用制限があるのか
  • どんな制限があるのか

物件契約前に、予め不動産屋に聞いておいた方がいいでしょう。設備的な制限で引っかかるケースは、結構たくさんあります。

設備工事に時間がかかる場合は、開店スケジュールに間に合わないことにもなりかねませんので、そのあたりを見極めておくことも必要です。

物件を契約した後に、出来ないことが分かっても遅いです。まずは物件を押さえて、契約前に、内装工事業者に見積りを取ること。それが、物件契約で失敗しないコツです。

物件を押さえる際は、たいてい家賃1ヶ月分か、ある程度のお金を入れなければなりませんが、物件契約後に出店できないと分かるリスクを考えれば、決して無駄な出費ではありません。

契約が不成立になった際に、手付金が戻ってくるかどうかは不動産屋によりますので、最初に確認しておきましょう。

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